Droits et obligations des propriétaires et locataires : qui paie quoi ?

Selon le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, les propriétaires bailleurs sont tenus de louer un logement décent, en bon état d’usage et de réparations, sans vice ou défaut qui nuiraient à un usage paisible des lieux. Les équipements mentionnés au contrat de location doivent quant à eux être en bon état de fonctionnement. Mais concrètement, quels sont les travaux à leur charge ?

Le paiement des travaux permettant de remplir les critères d’un logement décent

Sont à la charge du propriétaire bailleur l’ensemble des travaux qui permet de remplir les critères d’un logement décent.

À l’exemple des :

• Dispositifs de retenus des personnes, dans le logement mais aussi pour y accéder : escaliers, garde-corps, balcons, etc.

• Réseaux et branchements d’électricité et de gaz.

• Équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage comme de fonctionnement.

• Canalisations, matériaux de construction et revêtements du logement afin que leur nature et état de conservation ne présentent pas de risque pour la santé et la sécurité physique des locataires.

• Dispositifs d’ouverture et de ventilation du logement aptes à permettre un renouvellement de l’air conforme aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des divers équipements.

À ces impératifs de sécurité, s’ajoutent les indispensables équipements et confort des locataires, tel que :

• Un réseau électrique autorisant le fonctionnement des appareils ménagers courants, ainsi que de l’éclairage.

• Une installation de chauffage adaptée au logement, hormis dans les départements d’outre-mer.

• Une installation d’alimentation en eau potable assurant un débit et une pression suffisante.

• Des installations d’évacuation des eaux-vannes et des eaux ménagères munies de siphon et empêchant de refoulement des odeurs et des effluents.

• Une installation sanitaire intérieure et un équipement de toilette corporelle.

Une cuisine ou un coin cuisine comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide, ainsi qu’à une installation d'évacuation des eaux usées. Cette cuisine ou coin cuisine doit également être capable d’accueillir un appareil de cuisson.

Le paiement de la mise en état d’usage

Si le logement loué n’est pas en bon état d’usage à l’entrée des lieux, les parties peuvent préalablement se mettre d’accord pour ajouter au contrat de bail une clause prévoyant la prise en charge et l’exécution par le locataire de l’exécution des travaux, en contrepartie d’un réduction de loyer. Cette convention de travaux doit alors préciser la nature des travaux, la manière dont leur montant sera imputable au loyer, la durée de cette imputation, ainsi que les modalités de dédommagement en cas de départ anticipé du locataire.

Le paiement des travaux importants

La loi du 6 juillet 1989 prévoit que le propriétaire bailleur est en charge des réparations importantes et ne relevant pas des réparations locatives. Le propriétaire est tenu de les faire réaliser, sous réserve d'en informer le locataire dans les formes, et une réduction de loyer doit être prévue si la durée de ces travaux dépasse un certain délai.

Le propriétaire doit ainsi payer pour :

• Les réparations ne souffrant aucun délai, telle une panne de chauffage en hiver.

• Des travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble : ravalement de façade, réfection de toiture, réfection de la cage d’escalier, etc.

• Des travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal de logement : fenêtres, portes ou volets dégradés, robinetterie défectueuse, etc.

Des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement : isolation, chaudière haut rendement, etc.

Le locataire, qui a la jouissance exclusive du logement est bien sûr tenu de s’acquitter du loyer, mais également des charges locatives (appelées aussi charges récupérables) au terme convenu dans le bail, le paiement étant le plus souvent mensuel.  S’y ajoutent les travaux d’entretien courant.

Le locataire est également tenu responsable des dégradations et pertes  qui pourraient survenir dans le logement en cours de bail, à moins qu’il ne prouve que celles-ci ne sont pas de son fait mais de celui du propriétaire, d’une personne qu’il n’a pas volontairement introduite chez lui ou d’un cas de force majeure.

La liste des charges récupérables par le propriétaire est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Elles concernent :

• Les dépenses liées aux services et à l’usage du logement comme de l’immeuble : gardiens et employés d’immeuble, chauffage collectif, consommation d’eau et d’énergie, etc.

• Les dépenses liées aux impositions et redevances: taxe d’enlèvement des ordures ménagères et assainissement.

• Les dépenses d’entretien courant et les petites réparations sur les équipements d'usage commun du logement.

Lorsque le locataire s’acquitte de provisions, le propriétaire est tenu, au moins une fois par an, de les régulariser par rapport aux dépenses réellement acquittées et récupérables. À cet effet, le propriétaire communique un mois avant le décompte par nature des charges, ainsi que le mode de répartition entre locataires s’il s’agit d’un immeuble collectif.

Les travaux d’entretien courant à charge du locataire sont divers et variés.

L’entretien courant des parties extérieures

• Le jardin privatif : tonte, élagage, réparation des installations d’arrosage, etc.

• Les terrasses, auvents et/ou marquises.

• Les gouttières, chéneaux et conduits de descente d’eau pluviale.

L’entretien courant des ouvertures extérieures et intérieures

• Graissage des gonds, charnières, petites pièces de serrure, etc.

• Petite réparation ou remplacement des poignées de porte, gonds, mécanismes de fermeture.

• Remplacement de clés perdues ou endommagées.

• Remplacement de vitres abimées et réfection de mastic.

• Graissage du mécanisme des stores et volets.

• Remplacement de poulies ou de lames de volets.

• Nettoyage, graissage et remplacement du verrou ou de boulons de grilles de portail.

L’entretien courant des parties intérieures

• Maintien en état de propreté.

• Petits raccords de peinture, de tapisserie.

• Rebouchage de trous faits dans le mur, en raison de la pose de tableaux par exemple.

• Pose de raccords de revêtement et remplacement de quelques lames de parquet.

• Entretien courant de cirage ou de vitrification.

• Réparations des tablettes et tasseaux de placard et de leur dispositif de fermeture.

L’entretien courant des installations de plomberie

• Petites réparations sur les robinetteries.

• Petites réparations sur les éviers et appareils sanitaires : remplacement des flexibles de douche par exemple, détartrage, etc.

• Remplacement des accessoires de canalisations de gaz.

• Dégorgement et remplacement des joints et colliers des canalisations d’eau.

• Vidange des fosses septiques, puisards et fosses d’aisance.

L’entretien courant d’installations électriques

• Remplacement des prises de courants et interrupteurs.

• Remplacement des coupe-circuits et fusibles.

• Remplacement des ampoules et tubes lumineux.

• Réparation et remplacement des baguettes ou gaines de protection.

L’entretien courant d’autres équipements mentionnés dans le contrat de location

• Réfrigérateur, machine à laver, sèche-linge, hotte de cuisine, adoucisseur, etc.

• Pompe à chaleur, capteurs solaires, etc.

• Antenne.

• Glaces, miroirs, meubles scellés, etc.

• Ramonage des conduits de fumée, de gaz et de ventilation.

Entretien, mais aussi renouvellement éventuel des détecteurs de fumée (dont l’achat initial et l’installation sont cependant à la charge du propriétaire).

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