10 points à vérifier avant d’acheter un appartement

Il faut bien sûr commencer par vérifier soigneusement l’état général de l’appartement que vous souhaitez acheter :

• Inspectez murs et plafonds pour vérifier l’absence de fissures, de peinture cloquée ou de tâches, signe d’humidité, de mauvaise ventilation et/ou d’infiltrations.

• Vérifiez l’état de la plomberie et de la robinetterie en n’hésitant pas à ouvrir le robinet et à faire fonctionner la chasse d’eau.

• Contrôlez également l’état des installations électriques(présence d’une prise de terre, d’un disjoncteur général) ainsi que celles de chauffage.

• Examinez également l’isolation. Si le DPE (diagnostic performance énergétique) vous renseigne sur la qualité de l’isolation thermique, vérifiez aussi si possible l’isolation phonique avec les autres appartements et avec l’extérieur. N’hésitez pas à revenir en fin d’après-midi ou en début de soirée, quand l’immeuble est occupé et la circulation plus importante.

• Prêtez également attention à la disposition des pièces et à leur exposition en vous servant de la fonction boussole de votre téléphone. Un étage élevé est généralement garant d’une meilleure luminosité et de moins de nuisances sonores.

Acheter un appartement implique de faire partie d’une copropriété. En effet, si vous devenez ainsi propriétaire d’une partie privative (logement, mais parfois aussi cave, garage, etc.), vous devenez également copropriétaire des parties communes de l’immeuble (hall d’entrée, escalier, ascenseur, toiture, jardin, etc.). Ce qui vous donne des droits, mais aussi des devoirs.

• Vérifiez donc le statut des différentes parties composant la copropriété. Pour un appartement au rez-de-chaussée par exemple, le jardin peut être une partie commune à usage exclusif, ce qui vous donnerait le droit d’être le seul à l’utiliser.

• Demandez également à voir les procès-verbaux des dernières assemblées générales qui vous renseigneront sur l’état de l’immeuble et d’éventuels travaux prévus, qui pourraient largement alourdir le budget ! Étudiez tout particulièrement les gros postes comme le ravalement, l’ascenseur ou la toiture dont les réfections et changements entraînent des frais particulièrement importants.

Si vous souhaitez entreprendre d’importants travaux dans l’appartement, vérifiez que le règlement de copropriété vous en accordera le droit. Et sachez que même une fois les autorisations obtenues, ces travaux devront être interrompus entre 20h et 7h, ainsi que les dimanches et jours fériés afin de ne pas troubler la tranquillité du voisinage.

Enfin certains travaux, comme la création d’une nouvelle salle de bains, sont à déclarer aux services fiscaux puisqu’ils augmentent la valeur locative de l’appartement.

Avant d’acheter l’appartement de vos rêves, prêtez également attention à son environnement.

• Vous pouvez sonner chez les voisins de palier et des étages inférieurs et/ou supérieurs pour vous présenter et prendre le pouls de l’immeuble. Adressez-vous également aux commerçants du quartier qui pourront vous renseigner sur l’ambiance qui y règne et d’éventuels problèmes de voisinage.

• Évaluez les possibilités de stationnement, pour vous et vos visiteurs, ainsi que la proximité des transports en commun, des écoles, des commerces, etc. Attention cependant aux commerces situés au rez-de-chaussée de l’immeuble qui pourraient tout au contraire entraîner des troubles du voisinage. Là encore, n’oubliez pas de vérifier le règlement de copropriété pour découvrir si une future implantation pourrait être autorisée ou non.

• Regardez également l’état des immeubles environnants : des constructions vétustes ou délabrées peuvent entraîner d’importantes nuisances. 

Difficile d’évaluer seul le juste prix d’un appartement, surtout si vous avez eu un véritable coup de cœur. Heureusement, il est facile de se renseigner sur les prix de l’immobilier dans le secteur concerné :

• Les annonces immobilières des particuliers comme des professionnels, à étudier via internet et/ou les agences du quartier, sont déjà un bon indicateur. Certains sites spécialisés mettent également à disposition une base de données.

• Autre option : vous renseigner auprès de votre notaire ou d’une chambre notariale. Plus simple encore, le baromètre internet immobilier des notaires, qui informe sur l’état du marché, les niveaux et les tendances des prix, mais dans l’ancien.

• Troisième possibilité : Patrim, la base de données en ligne de l’administration fiscale. Attention, pour y accéder il vous faudra disposer de votre numéro fiscal et de votre identifiant.

Outre le prix de vente de l’appartement, d’autres coûts sont à considérer :

• Les frais d’agence immobilière, si vous n’avez pas acheté de particulier à particulier. Difficile cependant de les estimer précisément car ces frais n’étant pas encadrés, ils peuvent varier d’une agence à l’autre. On compte généralement de 5 à 10 % du prix de vente.

• Les frais de notaire, qui se composent d’un ensemble d’impôts et de taxes collectés pour le compte de différentes administrations et qui représentent environ 8 % du prix de vente dans l’ancien, de 2 à 3 % dans le neuf.

• La taxe foncière et la taxe d’habitation (cette dernière sera totalement supprimée d’ici 2020) et établies à partir de la valeur locative de l’appartement. Demandez aux propriétaires de vous les fournir.

• Les charges de copropriété. Là encore, le propriétaire doit vous fournir les derniers relevés annuels, et n’oubliez pas de vérifier qu’aucun gros travaux n’est prévu.

Outre les vices cachés, contre lesquels un recours est possible, vous pouvez être victime de vices administratifs. Ils sont nombreux, à l’exemple d’un vendeur n’ayant pas déclaré la modification d’un mur porteur ou la fermeture d’un balcon. Dans la mesure du possible, renseignez-vous auprès du voisinage, de la copropriété et de l’administration sur d’éventuels travaux menés par le propriétaire, faute d’être dans l’obligation d’engager des recours si l’un ou l’autre se retourne contre vous.

Il existe différents diagnostics immobiliers à réaliser à la charge du vendeur. Ils sont pour vous une précieuse source d’informations qui peut vous éviter la mauvaise surprise de devoir refaire après achat l’isolation ou une installation électrique défectueuse par exemple ! Parmi eux :

• Obligatoire, le diagnostic performance énergétique (DPE) vous informe sur la performance énergétique de votre futur appartement, en évaluant sa consommation d’énergie en matière de chauffage, mais aussi d’eau chaude sanitaire et éventuellement de climatisation. Vous y trouverez également l’impact de cette consommation d’énergie en termes d’émissions de gaz à effet de serre, ainsi que des conseils de gestion et de bon usage pour économiser l’énergie. Y figurent enfin des recommandations de travaux si vous envisagez par la suite d’améliorer la performance énergétique de l’appartement.

• Le diagnostic loi Carrez est lui aussi obligatoire et indique la superficie précise des parties privatives.

• Le diagnostic plomb ou CREP (constat de risque d’exposition au plomb) ne s’impose que si l’appartement a été construit avant le 1er janvier 1949 (revêtement ou peinture au plomb.).

• Deux diagnostics s’imposent eux aussi si les installations datent de plus de 15 ans. Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz, à réaliser si l’installation est soit dédiée à la production d'eau chaude sanitaire, au chauffage ou aux gazinières, à gaz naturel ou au GPL.

• Le diagnostic termite ne concerne que les appartements situés en zone géographique contaminée ou qui pourrait l’être.

• Le diagnostic ESRIS (État des servitudes risques et d’information sur les sols) n’est obligatoire que pour les appartement construits dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, technologiques, sismiques et de pollution.

Les quartiers et arrondissements se développant de plus en plus rapidement, adressez-vous vous en mairie ou vérifiez sur internet les projets d’urbanisation envisagés à court ou moyen terme. Il serait dommage que la vue depuis le balcon qui vous a fait craquer soit bouchée par un nouvel immeuble ou qu’un bar vienne perturber le calme du quartier.

À l’inverse, des projets d’aménagement ou d’extension d’une ligne de transport par exemple peuvent valoriser votre futur bien.

Difficile aujourd’hui de se dispenser d’une connexion internet et d’un réseau de téléphonie mobile. D’où l’importance avant d’acheter un appartement de vérifier l’état du réseau. Pour le second, l’autorité de régulation des communications électroniques et des postes (Arcep) vous fournit sur internet une carte des réseaux mobiles où figurent trois niveaux de résultat en fonction des opérateurs. Pour l’internet fixe, plusieurs sites précisent quant à eux le débit des différents fournisseurs en fonction de la situation géographique de l’appartement.

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