Diagnostic immobilier : tout savoir

Regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique, les diagnostics immobiliers obligatoires ne sont pas les mêmes que vous achetiez ou louiez une maison ou un appartement, et en fonction de la situation géographique du bien, de son âge et du type d’installations.

À charge du vendeur ou du bailleur du bien, les diagnostics immobiliers obligatoires doivent dans leur grande majorité être établis par un diagnostiqueur professionnel indépendant, certifié par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation).

Si tous les diagnostics doivent être remis au plus tard le jour de la signature du bail ou de l’acte de vente, le diagnostic performance énergétique doit quant à lui être établi en amont puisque son affichage est obligatoire dans les annonces immobilières.

Les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente sont nombreux.

Le diagnostic performance énergétique

Le diagnostic performance énergétique ou DPE a été instauré en 2006 pour aider à la maîtrise des dépenses d’énergie et lutter contre le réchauffement climatique.

Il renseigne ainsi le locataire ou l’acquéreur sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire et éventuellement la climatisation. Le DPE donne des conseils de gestion et de bon usage pour économiser l’énergie, ainsi que des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique du logement.

Pour faciliter sa lecture, le diagnostic performance énergétique comprend 2 étiquettes à 7 classes, de A à G (de la meilleure à la moins bonne). Soit une étiquette énergie indiquant la consommation annuelle du logement et une étiquette climat précisant l’impact de cette consommation d’énergie en termes d’émissions de gaz à effet de serre.

La durée de validité du DPE est de 10 ans, sauf en cas de revente ou si d’importants travaux de rénovation thermique sont effectués.

L’état des risques et pollutions

Le diagnostic immobilier état des risques et pollutions a pour but d’informer le futur locataire ou acquéreur des risques et pollutions auxquels il pourrait être exposé : naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.

Contrairement aux autres diagnostics obligatoires, l’état des risques et pollutions peut directement être établi par le bailleur ou le vendeur, en se fondant sur les informations transmises par le préfet du département et disponibles en mairie.

Sa durée de validité est de 6 mois.

L’état de l’installation intérieure d’électricité

Le diagnostic électrique a pour objectif d’informer le futur locataire ou acquéreur sur la sécurité des installations électriques intérieures d’un logement. Il est obligatoire si celles-ci ont plus de 15 ans.

Il vérifie la présence et l’état de 6 équipements :

1. Un appareil général de commande et de protection, et de son accessibilité.

2. Au moins un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique.

3. Un dispositif de protection contre les surintensités, adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit.

4. Une liaison équipotentielle et une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une douche ou une baignoire.

5. Les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension.

6. Les conducteurs non protégés mécaniquement.

La durée de validité du diagnostic électrique est de 6 ans pour une location, 3 ans pour une vente.

L’état d’installation intérieure de gaz

Le diagnostic gaz a pour mission d’informer le futur locataire ou acquéreur sur la sécurité des installations gaz intérieures d’un logement, qu’il s’agisse de production de chaleur ou d’eau chaude. Il est obligatoire si celles-ci ont plus de 15 ans.

Est ainsi vérifié l’état :

• des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique ;

• des tuyauteries fixes d'alimentation et leurs accessoires ;

• l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.

La durée de validité du diagnostic gaz est de 3 ans.

Constat de risque d’exposition au plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour détecter la présence de plomb dans les revêtements d'un logement, à louer ou à vendre, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

Sa durée de validité est de 6 ans pour une location et 1 an pour une vente.

État d'amiante

Le diagnostic état d’amiante est obligatoire pour détecter la présence de matériaux ou de produits contenant de l’amiante dans un logement, à louer ou à vendre, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Sa durée de validité est illimitée, à l’exception des diagnostics délivrés avant janvier 2013 qui doivent être renouvelés.

État relatif à la présence de termites

Le diagnostic termites s’applique aux maisons individuelles, ainsi qu’aux parties privatives des lots de copropriétés des immeubles collectifs, si elles sont situées dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou susceptible de l'être à court terme.

Sa durée de validité est de 6 mois.

État de l’installation d’assainissement non collectif

Ce diagnostic immobilier est obligatoire lorsqu’un logement n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées et possède donc un système autonome permettant leur assainissement, à l’exemple d’une fosse septique.

Attention, ce diagnostic doit être réalisé par le service public d’assainissement non-collectif (SPANC) de sa commune.

Sa durée de validité est de 3 ans.

Pour la vente d’un appartement, la loi Carrez s’ajoute aux différents diagnostics immobiliers. Obligatoire depuis décembre 1996, elle indique sa surface après déduction de celles occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Elle ne prend également en compte que les pièces et locaux dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.

Le calcul peut être réalisé par le vendeur lui-même. Cependant, une erreur peut être source de litige, il est donc plus judicieux de faire appel à un diagnostiqueur agréé. Sa durée de validité est illimitée en l’absence de travaux.

Dans le cadre d’une location, c’est la loi Boutin qui s’ajoute aux différents diagnostics immobiliers. Elle indique elle-aussi la surface du bien après déduction de celles occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le tout en prenant uniquement en compte les pièces et locaux dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.

Le calcul de la surface habitable peut être réalisé par le bailleur lui-même. Sa durée de validité est illimitée si absence de travaux.

Le tarif n’étant pas normalisé, le coût d’un diagnostic immobilier peut varier d’un professionnel à l’autre, mais aussi en fonction du type de bien et de sa superficie.

Comptez en moyenne :

• Diagnostic performance énergétique : de 90 € à 250 €.

• Diagnostic électricité : de 60 à 150 €.

• Diagnostic gaz : de 100 à 150 €.

• Diagnostic plomb : de 110 € à 300 €.

• Diagnostic amiante : de 80 € à 150 €.

• Diagnostic assainissement non-collectif : de 100 € à 150 €.

• Diagnostic termites : 100 € à 150 €.

• Loi Carrez : 70 € à 150 €.

• Loi Boutin : 70 € à 150 €.

• Dossier diagnostic technique (ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires) : de 400 € à 700 €.

Pour vous aider à choisir votre diagnostiqueur, le Ministère de l’écologie a mis en ligne un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés.