Rénovation maison ancienne : toutes les règles à connaître

Toute rénovation commence bien sûr par une évaluation de l’état de la maison : fondations, charpente, couverture, menuiseries, isolation, électricité, etc. Il vous faut ensuite lister les travaux à effectuer, mais aussi estimer leur durée et bien sûr leur coût. Puis vient le moment de vous lancer. Pas si simple pourtant, car de nombreuses règles sont à respecter, parmi elles en voici 4 à retenir :

1. Le plan local d’urbanisme (PLU), spécifique à votre commune, peut en effet imposer un certain nombre d’obligations et de restrictions. Sans oublier les obligations fixées par l’architecte des bâtiments de France si votre maison est située en secteur protégé ou sauvegardé.

2. Vos travaux de rénovation peuvent aussi être soumis à une autorisation d’urbanisme, de la simple déclaration préalable de travaux au permis de construire.

3. Des normes sont également à respecter, tant en matière d’isolation thermique, que d’installation électrique, de maçonnerie, etc.

4. Si la rénovation a augmenté la surface habitable de votre maison ancienne, il vous faudra le déclarer aux services fiscaux, pour qu’ils le répercutent sur vos taxes foncière et d’habitation.

Une fois la liste des travaux de rénovation soigneusement établie, la première étape consiste à vous mettre en conformité avec la loi. Pour cela, plusieurs règles s’imposent.

Les règles fixées par le plan local d’urbanisme (PLU)

Dans chaque commune, le plan local d’urbanisme (PLU) a remplacé le plan d’occupation des sols (POS) et fixe un certain nombre de règles de construction et d’aménagement auquel il faudra vous soumettre, faute d’encourir de lourdes sanctions administratives, civiles et/ou fiscales.

Vérifiez donc en mairie si votre projet de rénovation est conforme aux exigences du PLU, qui peuvent par exemple porter sur le matériau de façade lors d’un ravalement ou encore l’interdiction d’ériger une cheminée.

Les autorisations d’urbanisme

Si vos travaux de rénovation n’impliquent pas d’agrandir ou de modifier l’aspect extérieur de la maison ancienne, aucune autorisation n’est généralement nécessaire.

La déclaration préalable de travaux

Anciennement nommée déclaration de travaux, la déclaration préalable de travaux est exigible dans différents cas de rénovation de maison ancienne, à l’exemple de :

• La modification de l’aspect extérieur de la maison ancienne, à l’exemple d’un changement de toiture ou encore de la création d’une porte ou d’une fenêtre.

• La construction d’une piscine d’une superficie inférieure ou égale à 100 m2.

• La construction d’un mur d’une hauteur supérieure ou égale à 2 m.

• La construction d’une extension, une surélévation de toiture ou l’aménagement de combles créant une surface de plancher supérieure à 5 m2 et inférieure à 40 m2.

C’est le formulaire Cerfa N° 13703*06 qu’il vous faudra alors remplir et déposer en mairie. Le délai d’instruction est généralement d’un mois. La déclaration préalable de travaux devra ensuite être affichée de façon visible depuis la voie publique et ce durant toute la durée des travaux de rénovation de la maison ancienne.

Le permis de construire

Le permis de construire s’impose pour des travaux de rénovation plus lourds, à l’exemple de :

• La construction d’une extension, une surélévation de toiture ou l’aménagement de combles ajoutant une surface de plancher supérieure à 40 m2 ou créant une surface de plancher inférieure à 40 m2 mais portant la surface totale de la maison à plus de 150 m2.

• Les travaux de rénovation nécessaires à la réalisation d’une opération immobilière.

• La modification de la façade ou de la structure porteuse si le bâtiment change de destination, à l’exemple d’un commerce transformé en habitation.

C’est le formulaire N° 13406*06 qu’il vous faudra dans ce cas remplir et déposer en mairie. Le délai d’instruction est généralement de deux mois. Là encore, le permis de construire devra être affiché de façon visible depuis la voie publique durant toute la durée des travaux.

L’architecte des bâtiments de France (ABF)

Si la maison ancienne est située en secteur protégé ou sauvegardé, certains projets de rénovation, à l’instar d’un ravalement de façade ou d’une rénovation de toiture, devront être soumis à l’aval de l’architecte des bâtiments de France (ABF). Celui-ci pourra vous imposer des restrictions en matière de couleurs ou de matériaux par exemple. Le délai d’instruction est généralement d’un à deux mois.

En matière de rénovation de maison ancienne, l'Etat impose également un certain nombre de normes et de performances à atteindre.

La réglementation thermique 2012 (RT 2012)

Obligatoire en construction neuve, la réglementation thermique 2012 n’est que facultative en rénovation. Tout dépend donc des travaux que votre chantier implique, sans oublier cependant que l’optimisation de son isolation thermique induit un confort accru et des économies d’énergie. Des incitations existent en ce sens sous la forme d’aides, subventions et crédit d’impôts.

Sachez également que si la rénovation de votre maison ancienne comprend une extension ou une surélévation de toiture, par exemple, vous pouvez malgré tout bénéficier d’une réglementation thermique simplifiée, en fonction de la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) ainsi créée.

Cette surface hors œuvre nette correspond à la somme des surfaces des planchers de chaque niveau de l’habitation, extension comprise, mais déduction faite des surfaces non chauffées (garage, sous-sol, etc.).

Moins contraignante que la RT 2012, la réglementation thermique simplifiée ne fixe pas une performance thermique globale, mais minimale à atteindre élément par élément. Mais deux conditions s’imposent pour cela. En effet, l’extension doit :

• occasionner une augmentation de la SHON inférieure ou égale à 150 m2 ;

• créer une surface inférieure ou égale à 30 % de la SHON existante.

La réglementation électrique

Depuis 2001, dans toute rénovation impliquant une mise hors tension de la maison, l’attestation de conformité des installations électriques est obligatoire. L’installation électrique doit ainsi être conforme à la norme NF C 15-100 qui définit, pièce par pièce, les règles de sécurité électrique à respecter : nombre minimum de prises avec terre à prévoir, prises dédiées aux réseaux de communication (téléphonie, réseau informatique), zones de protection, volumes de la salle de bains, etc.

C’est le CONSUEL (Comité National pour la Sécurité des Usagers de l’Électricité) qui vous délivrera une fois les travaux de rénovation effectués cette attestation électrique du même nom.

Les autres normes

Ils existent de nombreuses autres normes à respecter en matière de rénovation : maçonnerie, prévention contre les insectes xylophages, etc.  Ces normes étant en constante évolution, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels du bâtiment qui seront les plus à même de vous conseiller en la matière.

Les règles fiscales

Si la rénovation de votre maison ancienne en a augmenté la surface habitable, vous aurez 90 jours une fois les travaux achevés pour le déclarer aux services fiscaux, avec à la clé une augmentation de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.